Девелопер и девелопмент - что это такое простыми словами

Слово «девелопер» мелькает в новостях в связи с постройкой грандиозных зданий и после не менее грандиозных банкротств. Одни клиенты девелоперов становятся обладателями чудесных квартир, домов и торговых комплексов, а другие теряют миллионы и долго потом судятся, чтобы вернуть хоть что-нибудь. В этой статье расскажем, кто такие девелоперы, чем они отличаются от застройщиков, как ведется девелоперская деятельность, и чем девелопер в сфере недвижимости отличается от девелопера в лазерном принтере.

Кто такой девелопер и чем он занимается

Термин «девелопмент» заимствован из английского языка и в дословном переводе имеет значение «развитие». В российском деловом обиходе девелопментом называют развитие объектов в сфере недвижимости. Или с нуля (строительство новых зданий), или при реконструкции и реставрации. Причем речь идет только о развитии с целью получения прибыли. Купили участок, построили бизнес-центр или жилой дом, продали. Взяли в аренду обветшавший муниципальный объект, реставрировали, получили право выкупа по низкой стоимости с дальнейшей перепродажей. И так далее.

Соответственно, девелопер – это лицо, которое организует процесс создания объектов недвижимости или увеличения их стоимости.

Одному человеку нецелесообразно самому проводить все необходимые этапы – и организовать проектирование, и найти земельный участок, и оформить его покупку, и получить разрешение на строительство, и найти квалифицированных строителей, и впоследствии продать объект. Поэтому чаще всего девелопментом занимаются юрлица, имеющие возможность содержать штат сотрудников и привлекать крупные инвестиции под свои проекты. Называются такие организации девелоперскими компаниями.

Исполнение инвестиционных проектов

В зависимости от разновидности девелопмента, в строительной сфере инвестиционные проекты могут быть реализованы, включая ряд обязательных этапов, а именно:

Выбор и подготовка участка земли, подходящего для строительства. Здесь компании необходимо провести тщательные исследования рыночной конъюнктуры. Используя полученные данные, следует определить доходность от реализации проекта, а также оценить риски. Кроме этого, нужно заняться подготовкой детального бизнес-плана, который будет являться обоснованием выгоды от исполнения проекта.
Проведение переговоров с властными службами с целью получения разрешение и подготовки соответствующей документации, необходимой для начала строительных или реконструкционных работ. Если земля будет взята в аренду, следует подготовить к подписанию договор на долгосрочной основе. Всю эту подготовку следует произвести до того, как будут начаты строительные работы. Если не учесть данного совета, у девелоперской компании возникнут серьёзные проблемы, повлекшие за собой значительные финансовые затраты.
Приобретение объекта согласно инвестиционному проекту. В данном случае, девелопер может использовать личные средства или привлечь инвесторов. Ещё один вариант, это заёмные средства. На этом же этапе следует определить корректные сроки окончания работ. В большинстве случаев, девелоперская компания пытается всеми силами повлиять на сокращение сроков. Таким образом она минимизирует риски и избегает дополнительных затрат.
Организация строительных и проектных работ. На данном этапе к работе привлекают подрядчиков. Если это крупная девелоперская структура, у исполнителя будет возможность использовать собственные подразделения для любых разновидностей строительных работ.
Администрирование и контроль выполнения задач. Здесь главная задача девелопера состоит в том, чтобы максимально тщательно отследить ход работ, уделив особое внимание качеству и срокам.
Реализация готового проекта. Опираясь на выбранную стратегию, готовый объект может быть продан или сдан в аренду. Если будет осуществляться продажа, в дальнейшем девелоперская компания лишится прав собственности на объект. Если он останется в собственности компании, а помещения будут сданы в аренду, девелопер берёт на себя обязанности по управлению. Для осуществления контроля, необходимо создать специальное структурное подразделение, то есть управляющую компанию, которая в случае необходимости будет исправлять недочёты и следить за состоянием объекта.

Инвестиции в недвижимость;
Купить недвижимость или REIT;

Что такое девелоперская компания

Это юрлицо или группа юрлиц, которые занимаются всей цепочкой девелоперской деятельности. В состав девелоперских компаний обычно входят следующие подразделения:

основные (производственные) – плановые, строительные, коммерческие отделы;
административно-управленческие – финансовые, правовые, кадровые, ревизионные отделы;
административно-хозяйственные — транспортные, клининговые и другие обслуживающие отделы.

В России девелоперскими называют в том числе и строительные компании, поскольку у нас в стране понятие «девелопер» нередко смешивают с термином «застройщик».

Перспективы профессии

Схематически деятельность любой девелоперской компании выглядит одинаково: поиск площадки – принятие решения о том, что именно возводить – проектирование – строительство – продажа. И снова все по кругу. Успех каждого конкретного проекта целиком и полностью зависит от людей, которые работают на конечную цель на каждом из этапов, поэтому востребованность девелоперов высокого класса будет только расти.

Если у вас остались хоть малейшие сомнения в том, что профессия девелопер подходит именно вам, то мы настоятельно рекомендуем пройти тест на профориентацию от Профгид. Он стоит сущие копейки, при этом позволяет избежать ошибок, которые могут пустить не в то русло и искалечить всю вашу жизнь. Узнать больше >>

Чем девелопер отличается от застройщика

В этом вопросе есть один нюанс: классическое понимание разницы между терминами отличается от современного российского. Поэтому рассмотрим и то, и другое.

В классическом смысле понятие «девелопер» шире понятия «застройщик»: если второй занимается строительными работами по заказу клиента и на его средства, то первый привлекает инвестиции, возводит объект, затем ищет покупателя, а прибыль делится между девелопером и инвестором. То же самое касается реставрации и реконструкции зданий: застройщик только выполняет работы по проекту, а девелопер сам подбирает объект, заказывает разработку проекта, организует строительные работы, проводит маркетинговую кампанию и продает отреставрированный объект.

В России слово «девелопер» часто используют как синоним слова «застройщик» и обозначают этим понятием любую строительную компанию. И это неслучайно, поскольку, например, в федеральном законе «О долевом строительстве» (№214-ФЗ) застройщиком называется лицо, привлекающее сторонние средства для создания объекта недвижимости. В то же время и девелоперские конторы не брезгуют выполнять исключительно строительные функции – например, в качестве подрядчиков по госзаказу.

Маркетинговые стратегии

Объяснить что такое девелопер, простыми словами не так сложно. Достаточно заглянуть в англо-русский словарь. Development переводится как: развивать и совершенствовать. В этом же и суть работы – придумать, оценить эффективность, найти место и реализовать.

Примечательно! Большинство девелоперов, первое высшее образование получили в областях, не имеющих ничего общего со строительством и недвижимостью.

Знания, полученные в вузах, на тренингах и курсах, сами по себе имеют свою ценность, но основой качественного девелопмента является опыт. Такие навыки вырабатываются только после того, как сделан и сдан хотя бы один объект от начала до конца.

Функции девелопера

В перечень функций девелопера входят следующие:

Поиск варианта вложения средств. Девелопер оценивает рынок недвижимости и ищет возможности для совершения сделки с необходимым уровнем прибыли.
Анализ расположения будущего объекта. Проводится оценка с точки зрения коммерческой привлекательности для вероятных клиентов. Исследуются все предложения земельных участков в нужном районе. Принимается решение о покупке конкретного участка либо объекта под реконструкцию.
Проектирование объекта, составление сметы расходов. Для возведения или реконструкции здания требуется получить соответствующие разрешения. Проект должна выполнить специализированная организация (либо сотрудники девелоперской компании с нужной квалификацией). На основании проекта составляется подробная смета. Неточности в планировании расходов могут привести к затягиванию сроков строительства.
Привлечение инвесторов. Чтобы убедить посторонних людей вложить деньги в девелоперский проект, нужно грамотно презентовать его и доказать экономическую эффективность инвестиций. Также важно четко изложить вероятные риски и способы их избежать.
Разумное расходование вложенных средств. Привлеченных денег должно хватить на все работы. От девелопера требуется избегать незапланированных убытков.
Курирование процесса строительства/реконструкции. Контроль закупки и расходования материалов, отслеживание соблюдения технологии. Управление персоналом. При необходимости – взаимодействие с контролирующими госорганами.
Получение максимально возможной прибыли от продажи или сдачи в аренду. Правильная оценка рынка и выбор маркетинговой стратегии. Подбор клиентов и оформление сделок купли-продажи или аренды недвижимости.
Управление недвижимостью. Часто девелоперская компания выступает и в роли обслуживающей организации для своих объектов, для этого в структуре фирмы создается специальное подразделение, занимающееся текущими ремонтами и обеспечением объектов коммунальными благами.

Лучшие вузы для обучения

Ряд столичных и региональных вузов предлагает программы бакалавриата и магистратуры, по которым готовятся будущие девелоперы:

«Девелопмент в инвестиционно-строительной деятельности»: МГСУ (Москва), КГАСУ (Казань).
«Управление недвижимостью, оценка и девелопмент»: московские РЭУ им. Г. Плеханова, Институт отраслевого менеджмента РАНХиГС, экономический факультет РГУПа.
«Девелопмент и технологии продаж»: ТИУ (Тюмень).
«Экономическая оценка и управление активами, недвижимостью»: СГЭУ (Самара).
«Экономика недвижимости и девелопмент территорий»: ЮГУ (Ханты-Мансийск).
«Управление недвижимостью и развитием территории»: ЮУрГУ (Челябинск).
«Экспертиза и управление недвижимостью»: СКФУ (Ставрополь).
«Экономика инвестиционно-строительной сферы»: НИУ МГСУ (Москва).
«Менеджмент (операции с недвижимым имуществом): СПбПУ (Санкт-Петербург) и др.

Профильное образование, безусловно, важно, но многие девелоперские компании предпочитают учить новых работников самостоятельно, поскольку это экономит время и средства, потраченные на поиск сформировавшегося профессионала, полностью соответствующего заявленным требованиям. Часто переобучение проходят бывшие архитекторы, проектировщики, руководители строительных организаций, главные инженеры.

Виды девелопмента

Есть различные виды девелопмента, отличаются они друг от друга способами поиска инвестиций в строительство.

Спекулятивный девелопмент

Здесь инвестором выступает сам девелопер. Средства используются собственные или банковские кредиты. Девелопер финансирует тот проект, который выбрал сам, организует и контролирует строительные работы, а затем ищет покупателя и продает объект или сдает его в аренду. По такой схеме часто строятся крупные торгово-развлекательные комплексы. Риски в данном случае принимает на себя сам девелопер, он же и получает всю прибыль.

BTS-девелопмент

От английского Built-to-suit (в вольном переводе — «строительство под заказчика»). В данном случае инвестор обращается к девелоперу с заказом на постройку конкретного объекта. Например, предприятие вкладывает деньги в строительство коттеджного городка для своих менеджеров. Девелоперская компания выступает в роли проектировщика, застройщика и консультанта. Иногда – только застройщика (если у заказчика уже есть проект).

Fee-девелопмент

В переводе с английского – «развитие за вознаграждение». Это полный девелоперский цикл, реализуемый на деньги инвестора. Проще говоря, когда у человека или компании появляются свободные средства, которые нужно куда-то вложить, они приходят к девелоперу и просят его самостоятельно определить возможные варианты инвестирования в строительство/реконструкцию с наибольшей прибыльностью. За реализацию проекта девелоперская компания получает от инвестора вознаграждение.

Строительство объекта

Строительная компания строит сама. Есть люди, есть опыт. Компания покупает материалы сама, свои же люди их и воруют. Строительная компания сама создаёт структуры генерального подряда — не терять же деньги, когда можно освоить самим? В какой-то мере в этом есть смысл, но чаще всего краткосрочный, только материальный.

Девелоперы же крайне редко строят свои объекты сами. Обычно в их штате немного людей. Все они профессионалы, но профильные.

Для строительства проекта есть два варианта:

1. Девелоперы отдают строительство в генподряд, и контролируют качество с помощью сторонних экспертов. Это самый распространённый вариант. Тут большая сложность возникает лишь с выбором хорошего подходящего генподрядчика.

2. Отдают управление строительством лучшим профессионалам, которые всё организовывают. Такой подход используется реже, он сложнее, но позволяет лучше контролировать расходы и влиять на ход строительства и качество используемых материалов. Из известных проектов — это передача управления строительством Talan Towers компании Turner, которая уже 50 лет управляет строительными объектами по всему миру.

Самые крупные девелоперы России

По объемам текущего строительства на 1 июля 2022 года ТОП-5 девелоперских компаний РФ, по данным Единого реестра застройщиков, выглядит так:

Группа ПИК, Москва (строится 7,4 млн. кв.м недвижимости);
Группа ЛСР, СПб (4,1 млн. кв.м)
Холдинг Setl Group, СПб (3,4 млн. кв.м)
Группа ЦДС, СПб (1,5 млн кв. м)
Группа ЮгСтройИнвест, Ставропольский край (1,36 млн. кв.м)

Впрочем, объемы стройки – не единственный показатель лидерства. Есть параметры количества объектов, числа регионов, где эти объекты строятся, ожидаемый срок ввода в эксплуатацию и так далее. По совокупности всех параметров группы ЦДС и ЮгСтройИнвест из первой пятерки выпадают, а ставропольский застройщик и вообще опускается ближе к низу рейтинга Единого реестра застройщиков из-за повышенных инвестиционных рисков (у почти половины строящихся домов перенесен срок сдачи в эксплуатацию). В то же время московские «Самолет-Девелопмент» и ГК «Гранель» с не самыми большими объемами строительства подтягиваются к лидерам за счет лучшей сбалансированности своего бизнеса.

Сколько получают

Зарплата работника девелоперской конторы зависит от состояния рынка недвижимого имущества. В периоды спада (согласно предложениям в открытых вакансиях) в среднем по России она достигает уровня 70 тысяч рублей, а на подъеме – 100 тысяч. В ряде городов девелоперы стабильно получают 100–110 тыс. рублей.

Фактический заработок обычно складывается из фиксированной ставки и процента от прибыли после успешной реализации объекта и, по разным оценкам, составляет от 3–4 до 15–16 тыс. долларов. Рост доходов девелопера напрямую связан с повышением его профессионального уровня.

Девелоперы, чей бизнес потерпел крах

По данным рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК), в 2018 году в России на различных стадиях банкротства пребывали почти 150 девелоперских компаний с общей площадью объектов в 4,5 миллиона кв.м. Всего же от банкротств таких фирм за последние 10 лет в РФ пострадали более 40 тысяч человек. Вот перечень крупнейших рухнувших девелоперов последних лет:

Группа «СУ-155» (владелец Михаил Балакин). Несколько лет подряд возглавляла ТОП-5 крупнейших девелоперов РФ. В состав группы на момент банкротства (2016 г.) входило более 100 предприятий. Недостроенными остались почти 150 объектов.
Mirax Group (владелец Сергей Полонский). В 2010 году была одним из пяти крупнейших девелоперов РФ. Но экономический кризис, начавшийся в 2009-м, подорвал позиции компании, в которой на тот момент работало более 4 тысяч человек. В 2011 году бренд прекратил существование, часть бизнес-структур владелец закрыл, часть реструктурировал в связи с растущими долгами перед банками. В итоге не сданы вовремя свыше 600 тысяч кв.м недвижимости.
ООО «Трансфорт» (владелец Юрий Кузнецов). Эта компания была создана специально для постройки и управления грандиозным жилищным комплексом в 45 многоквартирных домов. Инвесторами выступили юрлица и физлица-дольщики, соинвестором – «Военно-строительный банк». Спустя год после начала строительства оно было прекращено, 8 зданий остались в разной степени готовности, к ним не успели даже подвести коммуникации. От банкротства девелопера пострадали свыше полутора тысяч человек.
УК «Премьер Девелопмент» (владелец Алексей Муромцев). Около 1000 дольщиков, вложивших деньги в жилищный комплекс «Лебединое озеро» в Московской области, остались ни с чем. В банкротстве девелопера были явные признаки мошенничества.
ГК «Небоскреб ГБ» (владелец Бабек Гасанов). Жилой комплекс «Ново-Никольское» в Новой Москве лишил средств около 800 инвесторов. Причиной стал конфликт соучредителей.

Glorax переводится как “слава”. Есть в названии еще скрытый смысл?

— Нет. Это и так заявка на победу.

Биография

Алексей Балыкин> Родился в 1979 году в Харькове. Окончил факультет управления недвижимостью и юридический факультет Московского госуниверситета по землеустройству.> С 2001 по 2003 год работал в госструктурах (Москомзем, Росавтодор).> С 2003 года в бизнесе. Руководил крупными проектами холдингов “Миракс–Групп”, “ГК Пионер” и Tekta Group. С 2014 года и по сей день — гендиректор Glorax Development.> Женат. Воспитывает двух дочерей.> Хобби: футбол, хоккей, подводная охота.

Справка

Glorax Development> Девелоперская компания, созданная в мае 2014 года. Входит в фонд Glorax Capital, который в 2013 году основали бывший совладелец Tekta Group Андрей Биржин и бизнесмен Валентин Черныш (по данным СПАРК, они владеют фондом на паритетной основе).> Портфель проектов Glorax Development составляет 500 тыс. м2. В течение 5 лет компания планирует увеличить его до 2 млн м2. На счету компании пять реализованных жилых комплексов в Московской области, а также объекты гражданского строительства.

Как выбрать девелопера

На сто процентов застраховать себя от неприятностей с девелопером невозможно. Но есть несколько критериев, учет которых заметно снижает риск для инвестора остаться без денег и без недвижимости.

По давности работы на рынке и числу объектов

Чем больше времени компания на рынке, тем больше вероятность того, что она будет продолжать там находиться и дальше. У такой фирмы сформирована история ее деятельности, и можно посмотреть, часто ли случаются задержки со сдачей объектов, каково количество построенных объектов, случались ли длительные перерывы в работе и т.д. Также имеет значение география строительства. Если строительство долгое время ведется в нескольких регионах, значит, менеджмент девелоперской конторы способен вести дела с размахом и имеет надежных инвесторов.

По перечню инвесторов и партнеров

Лучший вариант – если в одну группу с девелопером входит известный банк, либо крупные кредитные организации имеются в числе инвесторов. Это дает простор для маневра самой компании-застройщику, а также преимущества для клиента, которому открываются дополнительные возможности по льготному кредитованию для покупки недвижимости на объекте. Кроме того, хорошо, если в числе партнеров девелопера – известные строительные компании, им нет смысла портить репутацию совместными проектами с недобросовестной фирмой.

По наличию проектных деклараций

Фирмам-однодневкам нет смысла (и возможности) размещать проектную документацию по прошлым объектам. Реальные же девелоперы соблюдают закон, который обязывает вывешивать на официальном сайте застройщика строительную документацию за последние 3 года. В открытых декларациях помимо чисто строительных моментов есть и сведения о наличии задолженности девелопера.

А зачем они нужны?

— Клиент должен видеть работу, рождение продукта. Офис продаж на объекте — лицо фирмы. Там происходит первичное знакомство с продуктом, находится шоу–рум, идет оформление сделки. У нас даже строительная площадка огорожена 3D–забором, чтобы все видели, что происходит внутри.

Мне удивительно, что многие коллеги этим пренебрегают. Если и создают офисы продаж на площадке, то там, как правило, сидит неказистый менеджер, и вся обстановка с порога снижает впечатление. Мы так не работаем и жилье комфорткласса продаем как бизнес–класс. Дать клиенту больше продукта, чем он стоит, — наш базовый принцип. Это дань уважения покупателю. А мы вежливые девелоперы.

Вопросы читателей

Что такое редевелопмент?

Редевелопментом называют реконструкцию старых объектов. Обычно это происходит так: прекратило работу крупное предприятие, занимавшее огромную площадь. Можно оставить его зарастать травой и разваливаться, а можно на его месте построить крупный торговый комплекс и коттеджный поселок (если позволяет экологическая обстановка).

Девелоперская компания проводит весь комплекс работ: переводит участок из земель промышленности в другие категории, разрабатывает проект, проводит строительные работы.

Аналогично – со зданиями, имеющими историческую ценность или являющимися памятниками архитектуры. В ретро-дизайн интегрируются современные коммуникации и прочие бытовые удобства.

Что такое девелоперский проект?

Это полный цикл действий девелопера от разработки идеи до передачи конечного результата клиенту. В отличие от застройщика, девелопер не просто выполняет заказ, а сам формирует рыночную ценность объекта. В состав девелоперского проекта полного цикла входят следующие этапы:

Поиск идеи проекта на основе маркетингового анализа.
Разработка концепции проекта, формирование образа будущего объекта.
Анализ инвестиционной составляющей – где взять деньги, будет ли проект выгоден инвестору.
Образование команды для выполнения проекта, создание необходимых оргструктур.
Подбор земельного участка, оформление прав на него.
Проектирование объекта.
Управление стройкой.
Поиск покупателей/арендаторов.
Управление построенной недвижимостью.

Видел в компьютерном магазине ценник «Девелопер для принтера». Что это за девелопер?

В данном случае термин используется в значении «носитель». Девелопер принтера – это специальный ферромагнитный порошок, который переносит тонер на фотобарабан лазерного принтера. Если девелопер потерял свои свойства, печать становится сначала бледной, а потом и вовсе невидимой. Менять порошок должен специалист.

Кто такой веб-девелопер?

Здесь аналогия с обычным девелопером прямая. Веб-девелопер разрабатывает сайты на продажу. Точно так же, как и в случае с недвижимостью, придумывает проекты или пользуется готовыми проектами заказчика, выполняет все технические работы, передает сайт клиенту, а при необходимости осуществляет его техподдержку.

БЛИЦ

Может ли биздев быть интровертом?

Это дома можно быть экстравертом или интровертом. А на работе ты — сотрудник с задачами и обязанностями. Если сложно вести переговоры, высказывать свое мнение, это вопрос личного развития. Можно пойти на курсы и наработать навыки, которых не хватает.

Куда бы вы пошли биздевом?

В Apple Music. Потому что сам музыкант. Когда работал в Kyivstar, я имел дело с мультимедиа — работал с музыкальными лейблами.

Что почитать биздеву?

Дейл Карнеги — «Как завоевать друзей»
Крис Восс — Never Split the Difference
Скотт Поллок — What, Exactly, Is Business Development?

Первые две книги — про переговоры и коммуникацию с людьми. Третья — одна из немногих книг, которые дают базовое представление, что такое бизнес-девелопмент.

Классы, на которые подразделяется недвижимость

Существует классификация девелопмента в недвижимости по различным показателям:

по целям владения (для проживания, бизнеса, инвестиции);
уровню готовности к эксплуатации (незавершенное строительство, введенный объект, необходим капитальный ремонт или реконструкция);
воспроизводимость в натуральной форме (воспроизводимые объекты – дома и насаждения, невоспроизводимые – земля и недра).

Профессионалы разделяют воспроизводимую недвижимость как эконом, элит, бизнес-класс.

Экономкласс

Наиболее популярный среди различных видов жилого вида девелопмента. Его характерными чертами являются:

Относительно невысокая стоимость.
Расположение далеко от центра города.
Строительные работы выполнены недорогими материалами, чтобы снизить стоимость.
Не всегда предусмотрены парковочные места, социальная инфраструктура.

Не смотря на то, что такой вид считается экономклассом, это не означает, что жилье построено некачественно.

В современной строительной отрасли существует большая конкуренция. Компании делают все для того, чтобы привлечь максимальное количество клиентов. Поэтому качеству уделяется особое внимание. Контроль над процессом осуществляется на всех стадиях. Жилье экономкласса соответствует стандартам, принятым в России, долговечно и комфортно. Выдержаны санитарные нормы.

Элит

Этот класс означает лучший. Элитная квартира или дом – постройка с наилучшими качествами. Рынок девелопмента только формируется. Среди специалистов нет единого мнения, какое именно жилье считать элитным, по каким критериям определяется это понятие. Пользуясь ситуацией, часть риелторов выдает дешевые объекты за элитные, соответственно, взимая за них и повышенную плату.

Условно элитность определяется по совокупности нескольких данных:

расположение объекта в уникальном месте;
оригинальный внешний вид;
при сооружении использовались новые технологии;
выдержаны высокие стандарты качества при строительстве;
предусмотрены коммуникации – гараж, супермаркеты, дороги, социальные объекты.

Среди элитного жилья называют пентхаусы. Это жилье на верхней части здания. Часто это жилой объект на крыше со всеми коммуникациями.

Девелоперские компании подразделяют этот класс на подклассы, названия которых говорят сами за себя – премиум, эксклюзив, комфорт.

Бизнес

К этой категории относят всю недвижимость, являющуюся нежилым фондом. Это офисы, склады, магазины, предприятия. Все, что связано с получением прибыли от эксплуатации построек.

При этом доход получают от: